Retail Real Estate Forum
Hotel Intercontinental a găzduit la finalul lunii trecute o nouă ediție a Retail Real Estate Forum – un eveniment organizat de Govnet și dedicat sectorului imobiliar din retail. Am remarcat în sală manageri de centre comerciale, dezvoltatori de retail, executivi din cele mai active firme de retail din România, reprezentanți ai firmelor de arhitectură, de project management, de furnizori de servicii specializate, de instituții financiar-bancare sau reprezentanți ai autorităților din domeniul construcțiilor.
După succesul primei ediții, desfășurate în 2012, de această dată forumul a adus în discuție modele de viitor ale retailului, compatibilitatea retailer-tip de centru comercial, diferențierea, calea spre succes sau noile formate ale retailului.
Printre numele sonore prezente în sală s-a remarcat și dl. Ali Ergun Ergen, nume de care se leagă dezvoltarea primelor centre comerciale din ţară, Bucureşti Mall şi Plaza România. Poate cel mai important aspect pe care le-am reținut din discursul dumnealui este faptul că “retail is organic and dynamic”. Acest lucru a devenit din ce în ce mai evident, mai ales după 2010, când au început să vină în România Zara, Pull and Bear, H&M, C&A, etc. brand-uri care aveau nevoie de spații mari în centrele comerciale. Pentru a pune la dispoziție astfel de spații, trebuie să reloci chiriași mai mici. Asta înseamnă proiecte noi, implicarea firmelor de construcții, a producătorilor de mobilier iar aceste mutări generează consum. Pe de altă parte, Ali Ergun Ergen observa că în ultimii ani, numărul și suprafața deținută de retailerii mari a crescut de la 30-35% la peste 50%, într-un mall. Asta înseamnă chirii mai mici pentru cei mari și mai multă presiune pe chiriașii mici.
O altă intervenție interesantă a fost cea a Ralucăi Crișan de la Immochan, care a invitat autoritățile să devină parteneri în dezvoltarea de oportunități. Atât doamna Crișan cât și participanții la acest panel au susținut că pentru dezvoltarea spațiilor comerciale trebuie să existe suținerea autorităților locale. Totodată a fost subliniat faptul că procedurile de eliberare a autorizațiilor ar trebui simplificate, lucru întărit prin discurs și de Roxana Dudau, Associated Partner al companiei NOERR, care este de părere că în provincie lucrurile funcționează mai bine și mai repede decât în București. Astfel a reieșit că Bucureștiul, deși este fully booked, va avea cel puțin pe piața de retail, concurență din partea orașelor mai mici și asta datorită autorităților care sunt mult mai cooperante și interesate să atragă investitori în provincie.
Un alt aspect surprins foarte bine de doamna Raluca Dudau în discursul său a vizat pe de o parte organizatorii de evenimente care promovează cultura locală și care alegeau să importe evenimentele concepute de agenții din București și să le decline la nivel național. Recomandarea sa în astfel de situații a fost ca organizatorii să implice cât mai amplu comunitatea locală în desfășurarea evenimentelor din centrul comercial aflat in proximitate. În același timp, administratorii zonelor de retail trebuie să fie deschiși și să implice comunitatea în activități care pot genera profit pe termen lung dar și să dea curs unor propuneri venite din partea comunității pentru a întări încrederea oamenilor în produsele și serviciile livrate. S-a folosit drept exemplu Grădinița Martinică din Brașov, care, precum gherilele în război, au ocupat zona de food court din incinta Coresi Mall cu ocazia sărbătoririi celor 15 ani de activitate. Toți oamenii prezenți, educatori, părinți și copii au cucerit toată zona, au invadat și au transformat totul într-un spațiu animat și plin de culoare.
Pe domnul Tudor Popp l-am cunoscut în urmă cu un an sau doi, în cadrul unui evenimentului „The future of shopping centers” organizat de Immpuls și care s-a bucurat de prezența unor invitați de marcă, general și facility manageri. Dl. Popp a schițat un trend pe care noi îl analizăm de mult timp: acesta susține că lift up-ul unui spațiu comercial nu este suficient. Finisajele și ornamentele nu sunt îndeajuns; trebuie să te gândești foarte intens la cum creezi individualitatea spațiului comercial prin prisma experienței de cumpărare. Multe informații despre acest subiect au fost transmise și de doamna Raluca Crișan dar și de MATIUS împreună cu reprezentanții Philips în prezentarea comună avută. Acest topic este deopotrivă incitant și solicitant deoarece noi promovăm și susținem conceptul “entertain the consumer” în retail. Consumatorul nu mai merge în spațiul comercial doar să achiziționeze produse. Prezența în spațiul comercial reprezintă o formă nouă de de socializare. Analizând și documentând acest trend de customer journey, de customer experience am încercat să-l definesc într-un cuvânt, lucru destul de greu din cauza nuanțelor pe care le poate avea. La recomandarea unui doctor în psihologie am ales termenul hyyge (pronunțare: hoo-guh). Hyyge este conceptul danez al unui trai bun și simplu.
Revin la conferință, unde domnul Răzvan Gaiță, manager regional al companiei Portico Investments a subliniat faptul că centrele comerciale se vor completa cu spații destinate nu doar retail-ului și zonelor de food court ci vor avea spații cu alte destinații, precum cele medicale, semnalând faptul că în România și în capitală în special este o concurență puternică între centrele medicale private: Sanador, Regina Maria, Ponderas, care s-au dezvoltat foarte mult în zona Clujului și Târgu Mureș. Astfel nu e exclus ca acestea să fie asociate cu retail-ul pentru că astfel centrele comerciale reușesc să se difernțieze, să aducă acel extra pe care fiecare consumator în caută, fiind o simbioză pentru că oamenii petrec mult timp într-o clinică și pun sănătatea pe locurile principale în viața lor. Un alt exemplu, în Iași, complexul Palas are în ansamblul său clădiri de birouri pentru că astfel este asigurat un public constant în centrul comercial. La fel este vorba și în cazul AFI Cotroceni, Iulius Mall Timișoara și Plaza București.
În discursul său, doamna Roxana Dudău a precizat că probleme apar deoarece lipsa legislației pe tema parteneriatului public privat îngreunează investițiile în România. Unei entități private îi este foarte greu să facă o investiție în parteneriat cu statul și nu doar în zona de retail. Dacă un investitor vrea să facă o parcare sau un pod sau o zonă de agrement, se lovește de stat, în calitate de proprietar, care deși nu știe sau nu are aparatul de a gestiona și de a dezvolta acel asset, acel bun imobil, nu știe nici cum ar trebui să facă astfel încât să atragă investitorii. În opinia mea, statul ar trebui să lase societatea civilă să lucreze cu el, fără alte implicări decât de colector de taxe și mediator legislativ. Dezvoltatorul va solicita urbaniștilor, arhitecților să propună, sociologilor, inginerilor, să valideze și investitorilor să investească.
Fac în acest context și o precizare asupra unei întâmplări amuzante de la coffee break: o tânară doamnă din audiență mi-a amintit de emisiunea în care o echipă de civili, dărâmă o casa și fac una noua într-un timp record. Autorizație de construcție? Hm…, ca să obții o autorizație de construcție durează cel puțin, repet: cel puțin jumătate de an. Să te autodenunți poate fi un exemplu, o direcție de însănătoșire a societății civile sau de amendare a instituțiilor?
Acest aspect cât și cel de mai jos, este extrem de important, prin perspectiva cifrelor, dar și al impactului asupra societății. Este momentul să amintim aici congruența acestei opinii cu linii din programul #better, un program inițiat de arhitectul Florin Enache și anume educarea jucătorilor din piața construcțiilor fie ei constructori, proiectanți, consumatori.
Am remarcat și susțin analiza celor două idei transmise de domnul Cristian Vasiliu, Managing Director al ROFMA, o companie care oferă servicii de facility management în centre comerciale, de la curățenie și pază până la hard services, adică gestionează infrastructura, echipamentele, procedurile de relocare a chiriașilor. Pare simplu, dar activitatea este complexă și consumatoare de timp, în cazul unei relocări de exemplu se intervine asupra punctelor de branșament la utilități, cablările, căile de evacuare etc. Timpul trebuie estimat foarte bine deoarece în zona de retail acesta înseamnă bani. Dl. Vasiliu susține că 80% din costul unei clădiri este reprezintat de costuri post producție, costuri de mentenanță și doar 20% reprezintă costul construcției raportat la valoarea întregii existențe a spațiului.
Este posibil – ne-a explicat tot domnul Vasiliu ca viața unei clădiri în retail să nu fie în viitor, mai mare de 20, maximum 24 de ani. Nu va mai renta procesul de refurbishment ci pur și simplu edificiul se va dezmembra, fiind înlocuit cu ceva nou. Acesta este un concept promovat deja la târgurile cu profil imobiliar (Viena) și deși poate fi ofertant pentru arhitecți și constructori… rămâne încă un subiect în analiză.
Vicepreședintele Altex România, dl. Adrian Urda a făcut referire în discursul său la dezvoltarea comerțului online, evidențiind statistic o creștere de la 5% la 10-15% în ultimii 2-3 ani. Am fost interesat să aflu din partea dumnealui dacă retailul din sfera home appliance se transformă într-un showroom și mi-a confirmat că există această abordare cu furnizorii și că s-au încheiat parteneriate plecând de la aceasta ipoteză. În zone special create, se testează produsele astfel încât consumatorul să fie mulțumit cu decizia de achiziție, indiferent care este aceasta (pe loc, din magazin sau on line). Pornind de la acest topic s-a discutat despre apetitul retailerilor din online de a migra spre zona offline, trend ințitiat deja de corporațiile mari din America.
Această paralelă este accentuată și de dl. Daniel Boaje, cel care conduce operaţiunile locale ale McDonald’s. Gigantul fast-food are programe și direcții clare de a maximiza, de a genera creșterea ocaziilor consumatorului de a ieși în oras, de a ieși din casă. McDonald’s și-a dat seama că pentru ei, fiind restaurant, șansele de vânzare cresc dacă încurajează consumatorii să iasă din casă.
Am ales să vorbesc la final despre prezentarea făcută de dl. Mirel Jarnea, Business Development Manager, Retail Philips Lighting CEE. Încă din titlul acestei prezentări, aflăm că viitorul retail-ului înseamnă doar: interacțiune. Nu voi dezvolta acum subiectul, ci voi lăsa pentru moment doar cateva slide-uri care ne dezvăluie trand-uri și elemente noi, pe care ar trebui să ni le însușim și de care ar trebui să ținem cont. Într-un viitor articol voi reveni detalii și explicații.
